El 28 de diciembre de 2018 se promulgo la Ley 1943 “POR LA CUAL SE EXPIDEN NORMAS DE FINANCIAMIENTO PARA EL RESTABLECIMIENTO DEL EQUILIBRIO DEL PRESUPUESTO GENERAL Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES”, denominada Ley de Financiamiento, el cual entro en vigencia el 1o de enero de 2019, y podemos advertir que el sector inmobiliario quedo involucrado en él, y trae con- sigo la modificación del artículo 90 del Estatuto Tributario, tal vez una de las más delicadas para el sector inmobiliario. 

Su contenido en cuanto a bienes raíces, lo indicare en tres (3) apartes, así: 

Esta disposición es aplicable a los fondos, fiducias, esquemas de promoción inmobiliaria o semejante que usualmente se desarrollan a través de fiduciarias y empresas promotoras o sociedades proyecto, y vivienda usada. 

Lo primero y lo más importante del artículo 53, es que el valor del inmueble debe realizarse por el precio real pactado, si se detecta por parte de la Adminis- tración Tributaria alguna irregularidad, esta podrá, acudir a cualquier mecanismo de comparación (informes, ventas similares, listas de precios), para determinar un precio real. De llegarse a este punto, las consecuencias serán: tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro (4) veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN para determinar el valor real de la transacción.

 Se genera la necesidad de que las partes, en la escritura de compraventa, declaren bajo la gravedad del juramento que el precio indicado en el contrato es real y no existen pactos privados que contengan un valor diferente, pues si es así deberá informarse en la escritura dicho valor. Las notarias desde ya, han generado una cláusula o parágrafo que señala esta declaración en el instrumento público.

Para efectos del calcular el valor de renta bruta, esta se hará, restando al valor real de la enajenación el costo del activo enajenado, en el que se tendrá en cuenta no solo lo declarado en la escritura, sino toda suma pagada para su adquisición, así se convenga por fuera de la escritura, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto. 

De otro lado, hace parte del costo fiscal la comisión al corredor o intermediario, los costos de publicidad de la enajenación, el costo de las obras realizadas en el bien como mejora, el costo de construcción de los edificios, casas y cualquier tipo de construcción levantadas en el predio, las plusvalías, intangibles y demás derechos no materiales en tanto aporten al valor del bien, los gastos notariales, y todo aquél valor que de manera directa o indirecta corresponda a suma pagada(no inventada), por el inmueble. 

En cuanto al pago del precio, este deberá ser desembolsado a través de una entidad financiera so pena de no ser tenido en cuenta como costo del bien. En otras palabras, todo pago realizado por fuera de cheque, abono en cuenta, transferencia bancaria o giro bancario, no podrá registrarse válidamente en la contabilidad como pago de precio, esto, evidentemente no aplicará en el caso de la permuta. 

Adicional a lo anterior, una excepción que existe en el artículo 53 de la Ley de financiamiento, es cuando el inmueble tiene un valor de venta superior a 26.800 UVT. 

Aunque ya existía en la antigua ley 1819 de 2016 para ventas de inmuebles nuevos como Impuesto al Valor Agregado IVA, en una tarifa del 5%, la nueva norma de financiamiento la menciona bajo la figura de Impuesto al Consumo, de manera general para toda enajenación (nueva o usada) a cualquier título (incluye venta, permuta, cesión de derechos fiduciarios, donación, subasta) de bien raíz, diferente a suelo rural para uso agropecuario o vivienda de interés social o prioritario, superior a 26.800 UVT ($918.436.000 año base 2019) con una tarifa del 2% aplicada sobre el valor total (real).

En este impuesto debemos detenernos en unas breves apreciaciones de delicada consecuencia:

1.El impuesto, al tratarse de gravamen al consumo, es a cargo del comprador, pero por recaudo que efectúa el vendedor, quien lo debe hacer de manera previa a la enajenación, esto es, con anterioridad a la celebración del contrato que contiene la enajenación, y declararse y pagarse mediante el mecanismo de retención en la fuente.
2. El vendedor deberá presentar el comprobante de pago al notario o administrador de la fiducia, es decir que no bastará la declaración del impuesto sino el abono efectivo a las arcas nacionales. El impuesto no es descontable ni deducible, pero hará parte del costo fiscal del bien para efectos de renta y ganancia ocasional
4. El impuesto se aplica a la enajenación, es decir que promesas firmadas con anterioridad, pero cuyo contrato prometido se suscriba después del 1o de enero de 2019, están sujetas al pago del tributo.
5.El valor a tener como base impositiva, es la totalidad del valor real del bien.
6 Solo estará exenta del impuesto la adquisición de bienes para equipamientos colectivos de interés público social, por parte de entidades públicas o privadas sin ánimo de lucro que pertenezcan al régimen tributario especial, y siempre que dicho bien se utilice de manera exclusiva a proyectos sociales o actividades meritorias. De otro lado estarán excluidas las enajenaciones a cualquier título para bienes des- tinados a vivienda de interés social o prioritario y aquellos que ubicados en suelo rural se destinen a actividades agropecuarias señaladas en la clasificación CIIU, Sección A, División 01.

Conclusiones.

Todo acto de enajenación de inmuebles no rurales y/o no destinados a VIS, VIP, proyectos sociales o actividades meritorias, previo cumplimiento de requisitos legales, causa el impuesto al consumo en la tasa del 2% a cargo del comprador y por declaración y pago del vendedor cuando el inmueble supere un valor real equivalente a 26.800 UVT ($918.436.000 año base 2019), el cual debe cancelarse previamente al otorgamiento del título de dominio. 

En la escritura de transferencia del derecho de dominio, deberá indicarse bajo juramento que el valor es real y total, y el precio deberá ser desembolsado a través de una entidad financiera para que sea tenido como costo para efectos de renta y ganancia ocasional.

Todo desembolso debe realizarse a través de transferencia bancaria, cheque, abono en cuenta, giro bancario, y las constancias podrán ser solicitadas por el Notario a la hora de la firma de la Escritura Publica que formalice la compraventa.

 

 

Lydia Mabel Castillo Sanabria


Abogada de la Universidad de La Sabana Colombia Master en Dirección Comercial y Marketing 2014 On line EUDE Madrid Master en Comercio y Negocios Internacionales 2016 On line EUDE Madrid Programa de Desarrollo Directivo Internacional (PDD Internacional) Presencial Primera Edición 2015 Master en Abogacía Internacional Presencial ISDE Barcelona 2016.

 

Email: lidymabelc@gmail.com


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